Dieses Verhältnis dient unter anderem als Schlüssel für die Berechnung der Betriebskostenanteile der einzelnen Miteigentümer. Der Nutzwert wird durch ein Nutzwertgutachten von einem für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen als Privatgutachten oder als Gerichtgutachten ermitteln.
Berechnung des Nutzwertes
Im Gegensatz zu anderen Wertmaßstäben (beispielsweise dem Verkehrswert) ist der Nutzwert „gebäudeimmanenter“ Wert, der die sich aus dem Vergleich eines Wohnungseigentumsobjektes mit anderen Wohnungseigentumsobjekten in demselben Gebäude errechnet. Unter Wohnungseigentumsobjekten versteht man Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann.
Die Berechnung des Nutzwerts einer Wohnung erfolgt auf Basis ihrer Nutzfläche. Als Nutzfläche gilt die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken. Wanddurchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, zählen nicht zur Bodenfläche.
Faktoren, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus erhöhen oder vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt. Dafür wird zuerst eine „Regelwohnung“ in der Liegenschaft festgelegt, sozusagen die „durchschnittlichste“ aller Wohnungen. Sie erhält den Nutzwertfaktor 1. Bei den übrigen Wohnungen, die nicht genau mit dieser Regelwohnung vergleichbar sind, werden entsprechende Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt. Zu den wertverändernden Faktoren zählt beispielsweise das Stockwerk – vor allem, wenn es keinen Lift gib – oder die Lärmbeeinträchtigung einer Wohnung durch Straßenlärm.
Ermittlung der Eigentumsanteile
Anschließend wird der Nutzwert jeder Wohnung durch die Summe aller Nutzwerte geteilt. Beispiel:
Wohnung mit 100 m² hat unter Berücksichtigung aller Zu- und Abschläge einen Nutzwertfaktor von 0,8. Daraus ergbit sich ein Nutzwert von 80. Die Summe aller Nutzwerte im Haus ergibt 1.200. Der Nutzwertanteil der Beispielwohnung beträgt 80/1200 = 0,066 oder 6,66%.
Wirtschaftliche Folgen der Nutzwertberechnung
Auf Grundlage der Nutzwertberechnung ergibt sich für das Nutzwertgutachten der „ideelle“ Anteil, den der Eigentümer einer Wohnung an der gesamten Liegenschaft besitzt. Im Fall unserer Beispielwohnung sind das eben die errechneten 6,66%. Dieser Anteil ist auch die Grundlage für die Aufteilung diverser Kosten, die der Liegenschaft gesamt (also nicht einer konkreten Wohnung) zuzurechnen sind. Ein typisches Beispiel für solche Allgemeinkosten sind die Müllabfuhr. Der Eigentümer der Beispielwohnung muss daher für 6,66% der Müllentsorgungskosten aufkommen.
Nutzwertgutachten – Rechtliche Grundlagen
Der Gesetzgeber hat den Nutzwert erstmals im Wohnungseigentumsgesetz als geeignete Größe für die Ermittlung der Anteile im Wohnungseigentumsgesetz festgelegt. In der aktuellen Version dieses Gesetzes aus dem Jahre 2002 lautet die Definition in § 2 Abs. 8 wie folgt:
„Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben.“
Allerdings legt das Gesetzt selbst keine Werterhöhenden oder Wertvermindernden Faktoren abschließend fest, sie sind für das Nutzwertgutachten vielmehr nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Aus diesem Grund und entsprechend den gesetzlichen Vorgaben (WEG 2002 idgF.) sind die Nutzwerte durch das Nutzwertgutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.